El Gobierno ha reactivado buena parte del escudo de vivienda que cayó la semana pasada en el Congreso. El Boletín Oficial del Estado publica este miércoles dos nuevos reales decretos-ley que recuperan y reformulan medidas sobre desahucios, prórrogas de contratos de alquiler y actualizaciones de renta. Una parte relevante entra en vigor mañana, 8 de octubre, y puede afectar directamente a procedimientos y contratos existentes también en Elche.
La nueva regulación llega apenas cinco días después de que el Congreso rechazara los dos decretos anteriores. En Elche, aquella caída coincidió con una semana de movilizaciones por la vivienda y con la existencia de cinco desahucios previstos durante octubre que la PAH Elx-Crevillent tiene actualmente en seguimiento, además de otros procedimientos próximos.
La principal cautela es que las nuevas protecciones no paralizan automáticamente cualquier desahucio. Su aplicación depende del tipo de procedimiento, de quién sea la parte demandante, de que exista una situación de vulnerabilidad y de que la persona afectada carezca de una alternativa habitacional.
Desde mañana vuelve una protección temporal frente a determinados desahucios
El Real Decreto-ley 29/2026 entra en vigor este jueves 8 de octubre. Entre sus medidas establece hasta el 31 de diciembre de 2030 un régimen de suspensión de determinados procedimientos de desahucio cuando la persona afectada se encuentre en situación de vulnerabilidad y no disponga de una alternativa habitacional.
La norma diferencia según quién haya promovido el procedimiento. En determinados casos en los que la parte demandante sea una entidad dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados en las condiciones definidas por el decreto, el tribunal deberá suspender el proceso cuando concurran los requisitos de vulnerabilidad y ausencia de alternativa. La protección puede alcanzar también procedimientos en los que ya exista resolución de lanzamiento, siempre que este todavía no se haya ejecutado.
Para otros demandantes, el mecanismo es diferente y exige la intervención de la administración competente en vivienda y servicios sociales para informar sobre los recursos disponibles y ofrecer una alternativa cuando se cumplan las condiciones establecidas por la norma.
El decreto dispone expresamente que este régimen puede aplicarse a ejecuciones y lanzamientos que ya estén en curso en el momento de su entrada en vigor, siempre que el lanzamiento no se haya practicado. Por tanto, los procedimientos que se siguen actualmente en Elche deberán revisarse caso por caso para determinar si reúnen los requisitos.
Hasta dos años extra para determinados contratos que estén a punto de terminar
El mismo decreto incorpora una prórroga extraordinaria por anualidades de hasta un máximo de dos años para determinados contratos de vivienda habitual vigentes. Podrán solicitarla los inquilinos cuyo periodo obligatorio, prórroga tácita o, en determinados casos, tácita reconducción finalice antes del 31 de diciembre de 2028.
Para acogerse a ella, la persona arrendataria deberá estar al corriente del alquiler y haber pagado mensualmente durante los ocho meses anteriores. Durante la prórroga se mantienen los términos y condiciones del contrato.
La medida no es absoluta. Existen excepciones, entre ellas que propietario e inquilino alcancen otro acuerdo, que se formalice un nuevo contrato o que el arrendador acredite una necesidad real de recuperar la vivienda para sí o para determinados familiares en los términos establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Actualizaciones de renta limitadas hasta final de 2027
El Real Decreto-ley 29/2026 introduce también una limitación extraordinaria para las actualizaciones anuales de determinados contratos cuya revisión corresponda entre su entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027.
Cuando resulte aplicable el sistema estatal de referencia y la renta se encuentre por encima del límite máximo correspondiente, no procederá incremento. En los demás supuestos afectados por esta medida, propietario e inquilino podrán pactar la actualización y, si no existe acuerdo, el incremento no podrá superar el 2 %.
Otro cambio importante llegará el 15 de noviembre
El segundo texto publicado hoy, el Real Decreto-ley 28/2026, tiene un calendario distinto: entrará en vigor el 15 de noviembre. Esta norma modifica de forma más estructural la duración de los contratos de vivienda habitual.
Una vez transcurridos al menos cinco años de contrato —o siete cuando el arrendador sea una persona jurídica—, si ninguna de las partes comunica dentro de plazo su voluntad de terminarlo, el alquiler pasará a prorrogarse tácita y obligatoriamente por periodos sucesivos de cinco años, o de siete años cuando el propietario sea una persona jurídica.
La norma amplía además a seis meses el plazo de preaviso del arrendador y mantiene en dos meses el del inquilino. Cuando sea el propietario quien decida no continuar y no concurra alguna de las excepciones previstas, el nuevo artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece también un régimen de indemnización a favor del arrendatario.
Elche vuelve a tener cinco procedimientos de octubre bajo un marco distinto
La entrada en vigor del nuevo escudo llega en un momento especialmente sensible para Elche. La PAH Elx-Crevillent informó a finales de septiembre de que acompañaba cinco procedimientos de desahucio previstos en la ciudad durante octubre, uno en noviembre y otro todavía sin fecha. Según la plataforma, la mayoría afectan a familias con menores y varias se encuentran en situación de vulnerabilidad.
La publicación de los nuevos decretos no permite concluir que esos lanzamientos queden automáticamente suspendidos. Cada expediente deberá analizarse en función de la situación de la familia, el tipo de procedimiento, quién sea el propietario o demandante y las actuaciones de los servicios sociales y del juzgado.
Lo que sí cambia desde mañana es el marco legal que los juzgados, administraciones y partes deberán tener en cuenta en determinados procedimientos pendientes.
Los decretos vuelven después de caer el 2 de octubre
Las dos normas reproducen y modifican parte de las medidas que quedaron sin efecto el pasado 2 de octubre, cuando el Congreso rechazó la convalidación de los anteriores reales decretos de vivienda. El Gobierno ha optado ahora por aprobar nuevos textos manteniendo parte de aquellas medidas e introduciendo ajustes.
Al tratarse de reales decretos-ley, las normas deberán someterse al mecanismo constitucional de convalidación. Hasta entonces, el RDL 29/2026 comienza a producir efectos desde el 8 de octubre y el RDL 28/2026 lo hará desde el 15 de noviembre, salvo las previsiones específicas contenidas en cada texto.
Para los inquilinos y familias afectadas de Elche, la consecuencia inmediata es que desde mañana vuelven a existir instrumentos de protección que habían desaparecido la semana pasada, aunque su aplicación dependerá siempre de las circunstancias concretas de cada contrato o procedimiento judicial.
Fuentes: BOE —Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026— y seguimiento de vivienda de Elche Ahora sobre los procedimientos acompañados por PAH Elx-Crevillent.
