La ley atribuye a los municipios la promoción y gestión de vivienda protegida y permite tanto al Ayuntamiento como a la Generalitat promoverla directamente. En Elche, Casa Fácil ha optado por otra fórmula: permutar suelo de PIMESA con promotoras privadas y conservar 48 de las 240 viviendas resultantes.
Cuando el debate sobre la falta de vivienda asequible acaba convertido en una discusión sobre qué administración tiene las competencias, la legislación ofrece una respuesta bastante clara: tanto el Ayuntamiento de Elche como la Generalitat Valenciana tienen capacidad y responsabilidades en materia de vivienda y, específicamente, en la promoción de vivienda protegida.
No tienen exactamente las mismas funciones ni ocupan la misma posición administrativa. La Generalitat tiene la competencia autonómica exclusiva en materia de vivienda y dispone de las principales facultades normativas, de planificación y financiación. Pero los ayuntamientos tampoco son meros espectadores obligados a esperar a que actúe la administración autonómica. La promoción y gestión de vivienda de protección pública figura expresamente entre sus competencias propias.
La Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local establece en su artículo 25 que los municipios ejercerán como competencia propia el urbanismo, incluyendo el planeamiento, la gestión y la ejecución urbanística, y añade expresamente la «promoción y gestión de la vivienda de protección pública con criterios de sostenibilidad financiera».
Es decir, el Ayuntamiento de Elche tiene competencia para promover y gestionar vivienda protegida. No únicamente para disponer de suelo, tramitar planeamiento o facilitar parcelas para que construyan terceros.
Vivienda protegida no significa vivienda municipal
Esta distinción resulta fundamental. Una vivienda protegida es una vivienda sometida a un régimen jurídico especial que establece requisitos de acceso, límites de precio y determinadas condiciones de transmisión o utilización. Pero eso no significa necesariamente que la vivienda sea propiedad del Ayuntamiento, de la Generalitat o de otra administración.
Puede existir vivienda protegida promovida y vendida por una empresa privada. Tampoco es lo mismo hablar de vivienda protegida que de parque público de vivienda. Cuando una administración conserva la propiedad de un inmueble y lo destina, por ejemplo, a alquiler, esa vivienda permanece dentro del patrimonio público. Si una vivienda se vende a un particular, no pasa a formar parte del parque público municipal.
Y tampoco debe confundirse ninguna de estas figuras con el simple hecho de utilizar suelo público para una promoción. La existencia de suelo municipal en una operación no convierte automáticamente en públicas todas las viviendas construidas sobre él.
Casa Fácil: suelo de PIMESA a cambio del 20% de las viviendas
El Plan Casa Fácil de Elche permite ver de forma práctica esas diferencias. La primera fase actualmente adjudicada prevé 240 viviendas sobre cuatro parcelas de PIMESA. Pero no se trata de una promoción en la que PIMESA contrate la construcción y conserve las 240 viviendas para ampliar el parque municipal.
La fórmula jurídica elegida es una permuta. PIMESA transmite las parcelas a las empresas adjudicatarias y recibe como contraprestación una parte de las viviendas que estas construirán. Según la información de la propia empresa municipal, Fama Rehabilitaciones levantará 181 viviendas y entregará 37 a PIMESA, mientras que Alcudia Servicios y Obras construirá otras 59 y entregará 11. En total, PIMESA recibirá 48 viviendas de las 240 previstas: exactamente el 20%.
Esas 48 viviendas permanecerán en manos de la empresa municipal y está previsto destinarlas al alquiler. Las otras 192 quedarán en manos de las promotoras y saldrán a la venta. El propio alcalde ha situado en torno a 240.000 euros el precio máximo de las viviendas de tres dormitorios con garaje y trastero.
Casa Fácil, por tanto, no equivale a construir 240 viviendas públicas municipales. El parque de PIMESA aumentará en esta operación en 48 viviendas. Las otras 192 serán comercializadas por las empresas adjudicatarias.
Además, las 48 viviendas que recibe PIMESA no son una aportación gratuita de las constructoras. Constituyen la contraprestación por las cuatro parcelas que la empresa municipal entrega mediante permuta. El suelo público se transforma así en una parte de las viviendas futuras, mientras las adjudicatarias conservan y comercializan el resto de la promoción.
El Ayuntamiento puede hacer promoción pública directa
La legislación autonómica no obliga a los ayuntamientos a utilizar una fórmula como la escogida en Casa Fácil.
La Ley de Vivienda de la Comunitat Valenciana contempla expresamente la promoción pública directa realizada tanto por la Generalitat como por las entidades locales. También permite desarrollarla mediante convenios entre administraciones y a través de empresas públicas u organismos dependientes.
Por tanto, un ayuntamiento puede optar por fórmulas de colaboración o permuta con promotores privados, pero también puede impulsar promociones destinadas a permanecer en manos públicas y formar un parque estable de alquiler.
La elección entre esas fórmulas no viene impuesta por una inexistencia de competencias municipales. Es una decisión sobre qué instrumentos de política de vivienda utilizar y qué proporción del patrimonio generado permanece finalmente bajo titularidad pública.
La ley valenciana señala expresamente a los municipios
La Ley 2/2017 por la función social de la vivienda de la Comunitat Valenciana establece que los municipios valencianos ejercerán como competencias propias las relativas a la promoción y gestión de vivienda de protección pública.
La norma conecta además esas competencias con la creación de patrimonio público de suelo y de vivienda suficiente para desarrollar políticas de vivienda social.
Los ayuntamientos disponen también de instrumentos urbanísticos y patrimoniales. La normativa valenciana regula los patrimonios públicos de suelo y contempla entre sus destinos la construcción de vivienda sometida a algún régimen de protección pública.
El municipio, por tanto, puede reservar suelo, adquirirlo, gestionarlo, promover vivienda, mantener viviendas en propiedad pública y colaborar con otras administraciones. Ceder o permutar suelo con una constructora es una de las herramientas disponibles, no la definición de la competencia municipal en vivienda.
La Generalitat tampoco se limita a regular lo que hacen otros
La responsabilidad autonómica es igualmente clara. El Estatuto de Autonomía de la Comunitat Valenciana atribuye a la Generalitat la competencia exclusiva en ordenación del territorio, urbanismo y vivienda.
La Generalitat puede establecer planes de vivienda, regular las condiciones de las viviendas protegidas, determinar precios máximos y requisitos, establecer financiación, movilizar suelo y promover directamente vivienda pública.
La legislación valenciana prevé expresamente que pueda promover viviendas de nueva construcción, rehabilitar inmuebles o adquirir vivienda ya existente. También puede actuar conjuntamente con los municipios.
De esta manera, tampoco puede reducirse la función de la Generalitat a financiar actuaciones municipales o establecer las normas que deben cumplir los promotores privados. Cuenta con capacidad legal para intervenir directamente sobre la oferta pública de vivienda.
Las competencias existen en las dos administraciones
El reparto competencial tiene matices, pero no permite presentar la construcción de vivienda protegida como una responsabilidad exclusiva de la Generalitat ni sostener que el Ayuntamiento solo puede aportar suelo.
El Ayuntamiento de Elche tiene reconocida como competencia propia la promoción y gestión de vivienda protegida. Puede utilizar suelo municipal, promover directamente vivienda y conservarla dentro de un parque público. La Generalitat, a su vez, tiene la competencia autonómica en vivienda y dispone de instrumentos normativos, económicos, patrimoniales y de promoción directa.
Casa Fácil muestra precisamente que el debate no es únicamente quién tiene competencia, sino qué decide hacer cada administración con ella. En esta primera fase, el Ayuntamiento ha escogido utilizar cuatro parcelas de PIMESA mediante una permuta con promotores privados para obtener 48 viviendas de alquiler de una promoción total de 240. Las otras 192 serán comercializadas por las empresas adjudicatarias.
Eso es distinto de construir 240 viviendas para incorporarlas al parque público municipal. Y distinguir ambos modelos resulta imprescindible para saber cuánto crece realmente la vivienda pública disponible en Elche y cuánto queda en manos privadas.
